La loi Climat et Résilience impose aux copropriétés de logements d’habitation, de locaux professionnels et commerciaux de plus de 15 ans une nouvelle obligation : elles doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, tous les 10 ans. À quoi sert-il ? Que doit-il contenir ?
Avec la loi Climat, votée en juillet dernier, le projet de plan pluriannuel de travaux devient obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans, et ce progressivement, entre 2023 et 2025.
Parmi les obligations des copropriétaires de logements d’habitation, de locaux professionnels et commerciaux on trouve donc désormais celle d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale, 15 ans après la réception des travaux de construction de leurs biens, un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Conformément au droit de la copropriété, qui laisse libre les copropriétaires de faire ce qu’ils veulent chez eux, ce projet ne concerne que les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives et les travaux sur les parties communes en copropriété. L’obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Elle entrera en vigueur le 1er janvier 2024 pour les copropriétés composées de 51 à 200 lots ; puis le 1er janvier 2025 pour celles de moins de 51 lots.
plan pluriannuel de travaux : définition
Le PPPT vaut pour les dix années qui suivent son vote, à l’issue desquelles il doit être révisé. Il doit comporter un budget pour le plan travaux envisagé et être réalisé par un professionnel du bâtiment sur la base d’un diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble. « Ce professionnel va étudier le bâti, les équipements, identifier les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, dont les travaux de rénovation énergétique, chiffrer et hiérarchiser les travaux », explique Roselyne Conan, directrice générale de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), au magazine Capital1.
Cependant, si le diagnostic ne fait apparaître aucun besoin de travaux, le syndicat de copropriétaires sera dispensé de l’obligation d’établir un PPPT.
À QUOI SERT LE PROJET DE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX ?
L’objectif de cet « outil de pilotage » est de « faire connaître l’ampleur des travaux, ce qu’ils vont coûter », d’anticiper, d’informer pour faciliter le vote du plan de travaux. « C’est intéressant pour les candidats à la copropriété, les primo-accédants, les investisseurs car cela leur permettra de savoir quelle va être l’ampleur des travaux au moment où ils achètent », précise la directrice de l’ANIL. Le projet de plan pluriannuel de travaux permet aussi de prioriser les travaux.
COMMENT VOTER UN PROJET DE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX ?
La loi Climat prévoit que les conditions d’établissement du projet de plan de travaux soient votées à la majorité simple (majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) et le contenu du projet de plan de travaux (tout ou partie) à la majorité absolue (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Par ailleurs, les autorités administratives pourront à tout moment contrôler auprès d’un syndic l’existence de projets de plan pluriannuel de travaux dans ses copropriétés. Si le syndic ne transmet pas de PPPT à l’autorité publique ou si celui-ci est défaillant (ne contient pas les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants), alors elle pourra rédiger ou modifier le PPPT elle-même, aux frais du syndicat des copropriétaires2.
Bon à savoir
Notez que la loi Climat ne prévoit que l’obligation de voter un projet de plan pluriannuel de travaux, mais pas un plan pluriannuel de travaux. Il n’y a pas d’obligation de concrétiser le projet de plan de travaux. Il s’agit d’une incitation à réaliser des travaux plus que d’une vraie contrainte.
Travaux copropriété : que devra contenir le projet de plan pluriannuel de travaux ?
La loi Climat et Résilience précise le contenu obligatoire du projet de plan pluriannuel de travaux :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance des travaux ;
- une estimation approximative du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
- un échéancier pour les travaux.
comment élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux ?
Le projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré à partir d’un Diagnostic Technique Global (DTG) du bâtiment. Il s’agit d’une description de sa structure, ses caractéristiques architecturales, ses équipements. Le DTG est complété par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui analyse les consommations d’énergie du bâtiment.
Un audit énergétique peut aussi s’ajouter au DTG et au DPE : il précise la performance énergétique du bâtiment et formule des recommandations de travaux de rénovation énergétique.
Aidé du DTG, du DPE et parfois d’un audit, seul un professionnel qualifié peut réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux. C’est l’assemblée générale qui désigne par un vote le professionnel à qui elle confie cette tâche. Ensuite, le projet de plan doit être voté, puis le plan pluriannuel de travaux lui-même, lors d’un dernier vote.
qui peut faire un projet de plan pluriannuel de travaux ?
Par voie de décret, fin avril 2021, le gouvernement a précisé les compétences requises pour élaborer un projet de PPT en copropriété.
Le professionnel retenu doit posséder des connaissances dans les domaines ci-dessous :
- modes constructifs traditionnels et contemporains, en gros et second œuvre ;
- bâtiments, produits de construction, matériaux de construction, équipements techniques, pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- thermique des bâtiments et des possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique ;
- performance environnementale (émissions de gaz à effet de serre) des bâtiments ;
- terminologie technique et juridique du bâtiment ;
- normes sanitaires et de sécurité afférentes à l’habitat ;
- équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
Les diagnostiqueurs immobiliers, les architectes et les bureaux d’études sont compétents pour réaliser un PPT.
L’auteur du projet de PPT doit être impartial et totalement indépendant du syndic de copropriété qui gère le bâtiment, de tout fournisseur d’énergie et de toutes les entreprises choisies pour intervenir sur le bâtiment et ses équipements.
Comment le plan pluriannuel de travaux sera-t-il financé ?
La loi Climat et Résilience prévoit le financement du plan travaux par le fonds de travaux qui existe déjà dans les copropriétés.
Elle crée aussi de nouvelles dispositions pour le fonds de travaux, qui devient notamment obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 10 ans, quel que soit leur nombre de lots.
Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété2 ?
Le fonds de travaux est un fonds commun à tous les copropriétaires, alimenté par une cotisation annuelle individuelle, et qui sert à financer les travaux obligatoires ou votés en assemblée générale.
Il était jusqu’alors obligatoire dans les copropriétés de plus de 10 lots dont les bâtiments avaient plus de 5 ans.
La loi Climat et Résilience le rend obligatoire dans toutes les copropriétés dont les bâtiments ont plus de 10 ans.
La loi modifie également le montant de la cotisation au fonds de travaux :
- en cas d’adoption d’un PPT, la contribution annuelle ne pourra être inférieure à 2,5% du montant des travaux prévus et à 5% du budget prévisionnel de la copropriété ;
- si aucun PPT n’a été voté, seul s’appliquera le seuil des 5%.
Tous les copropriétaires qui voteront un plan pluriannuel de travaux pourront financer en partie son volet rénovation énergétique (obligatoire, voir ci-dessus) avec les primes CEE et les aides d’État MaPrimeRénov’ Copropriété et MaPrimeRénov’ Copropriétaire – trois aides cumulables.
Le dispositif des Certificats d’Économie d’Énergie subventionne entre autres :
- l’isolation de murs, combles, toitures terrasses, de points singuliers sur réseau de chauffage ;
- le calorifugeage ;
- le remplacement de fenêtres ;
- le remplacement de système de chauffage (pose de pompe à chaleur collective, de chaudière biomasse collective, chaudière collective à Haute Performance Énergétique, etc) ;
- des projets de rénovation globale avec plusieurs opérations de travaux…
Les travaux de rénovation globale en copropriété peuvent bénéficier en plus d’une prime CEE bonifiée par le Coup de pouce rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif.
Les aides MaPrimeRénov’ pour les copropriétés
| MaPrimeRénov’ Copropriété | MaPrimeRénov’ Copropriétaire | Bonus |
|---|---|---|
| Aide collective Finance 25% du montant des travaux et 30% de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) | Aide individuelle par copropriétaire selon revenus | 500 €/logement si sortie de passoire thermique ou rénovation Bâtiment Basse Consommation |