Travaux copropriété : comment se votent les travaux de rénovation énergétique en Assemblée Générale ?

Les copropriétaires qui souhaitent faire des travaux sur les parties communes d’une copropriété doivent d’abord faire voter un projet de travaux en assemblée générale. Il existe notamment des règles de vote spécifiques à respecter pour faire accepter un projet de rénovation énergétique.

Pour bien comprendre comment se votent des travaux de rénovation énergétique en assemblée générale dans une copropriété, il faut d’abord revenir sur l’organisation de la copropriété.

Professionnel, prestataire choisi par les copropriétaires qui gère, administre la copropriété

Assiste le syndic de copropriété et contrôle sa gestion, émet des avis sur les décisions à prendre

Regroupement des copropriétaires
Le syndicat, réuni en assemblée générale, élit parmi les copropriétaires les membres du Conseil Syndical, représenté par un Président du Conseil Syndical

Propriétaires des logements

Quelques exemples de travaux…

Travaux sur les parties communes
Remplacement d’ascenseur, peinture du hall d’entrée et de la cage d’escalier…

Travaux de rénovation énergétique sur les parties communes
Remplacement de chaudière collective, isolation de réseau hydraulique de chauffage, isolation de points singuliers sur un réseau de chauffage…

L’initiative de travaux d’intérêt collectif sur les parties communes peut venir du syndic ou des copropriétaires. Mais seuls les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent décider d’engager des travaux. Ce sont bien les copropriétaires uniquement qui participent au vote des travaux (pas le syndic de copropriété).

Vote travaux copropriété : Les travaux sur les parties communes au sens large

Les protocoles de vote de travaux d’intérêt collectif en assemblée générale de copropriété sont encadrés par la loi du 10 juillet 1965.

Plus un propriétaire possède de tantièmes dans la copropriété, plus il détient à lui seul un nombre élevé de voix.

Les travaux peuvent être votés à la majorité simple ou absolue¹, appelée aussi majorité renforcée².

Une décision votée à la majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à une décision qui obtient la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, sans compter les copropriétaires absents. Aucun nombre minimum de copropriétaires présents n’est exigé pour organiser le vote.

Une décision votée à la majorité absolue ou renforcée (dite majorité de l’article 25) correspond à un vote qui obtient la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents, donc la majorité des voix du syndicat (50% des syndiqués +1). La majorité nécessaire pour faire valider les travaux varie en fonction de leur nature.

Majorité requise travaux copropriété ³

Vote travaux copropriété : les travaux de rénovation énergétique sur les parties communes

Les copropriétaires qui portent le projet de travaux ne font pas voter « l’idée de faire des travaux » mais bien un projet de travaux précis et élaboré. Pour obtenir l’adhésion des autres copropriétaires, ils doivent présenter une description des travaux et un chiffrage du gain énergétique à la clé. L’immeuble collectif fera obligatoirement l’objet d’un audit énergétique permettant ensuite l’élaboration d’un projet de travaux, qui devra aussi être budgétisé.

Le vote des travaux peut également se faire en plusieurs temps, par exemple dans le cas d’un projet complexe comme une rénovation globale.

Il y aura alors plusieurs assemblées générales :

1. Un premier vote peut se faire sur la base d’une ébauche de projet ;
2. Le deuxième vote interviendra après la réalisation de l’audit énergétique ;
3. Le troisième après le choix de la maîtrise d’œuvre ;
4. Le quatrième et dernier vote après le montage financier.
   Le lancement du chantier pourra lui succéder immédiatement.

Contestation décision assemblée générale copropriété : comment annuler une AG copropriété ?

Pour faire annuler une décision prise en assemblée générale de copropriété, il faut la contester et prouver son irrégularité². Une décision d’AG ne peut pas être annulée pour un autre motif. Il faut donc apporter la preuve que les règles d’organisation définies par la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées pendant le vote.

Pour contester une décision de l’AG, il faut saisir le tribunal judiciaire³ du lieu où se situe l’immeuble (fusion du tribunal d’instance et du tribunal de grande instance) dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal de l’AG, et diriger un recours contre le syndicat de copropriétaires.

Travaux sans autorisation de la copropriété : quelles sanctions ?

Quelles sanctions risque un copropriétaire qui entreprend des travaux sans les avoir fait voter en AG ? Le syndicat de copropriétaires peut entamer contre lui un recours auprès du tribunal judiciaire et exiger la remise en état des lieux qui ont fait l’objet de travaux⁴. En cas de travaux de rénovation énergétique, cela peut supposer le démontage de certaines installations et une part de démolition. Le juge décide seul de la remise en état.

Si des travaux ont été votés mais n’ont pas été exécutés en respectant le projet de travaux voté en assemblée, le syndicat peut là aussi entamer un recours pour demander une remise en état.

Notez enfin que le syndicat de copropriétaires peut également s’entendre avec le commanditaire des travaux pour les autoriser par une décision d’AG a posteriori.